동서울종합터미널, 30년 변천사와 최신 리모델링 이슈 분석

동서울터미널, 서울 동쪽 끝의 마지막 관문

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서울시 동서울종합터미널

🚌 머리말: 내가 동서울터미널을 다시 보게 된 이유

“동서울터미널 가면 군복 입은 청년들이 왜 이렇게 많지?”
내가 처음 이 의문을 가졌던 건, 20대 시절 강원도 쪽으로 가는 버스를 탈 때였다. 회사 워크숍, 친구들 여행, 그리고 가끔은 여자친구와 단양, 강릉 놀러 갈 때도 이 터미널을 꼭 거치게 됐다. 서울에 살아도 남부터미널이나 센트럴시티, 서울고속터미널 쪽만 썼지 동서울은 상대적으로 나와는 먼 동네였는데, 어느새 ‘서울 동쪽의 마지막 출구’가 된 곳이 바로 여기다.

요즘은 집 근처 강변역에 들를 일이 있을 때마다, 동서울터미널 건물이 점점 낡고 한산해지는 걸 새삼 실감하게 된다. 특히 2023년 이후로는 상가 폐점, 공실, 현대화 공사 안내문, 프랜차이즈 정리 등 눈에 띄게 변화가 빨라진 분위기다.
이런 변화가 왜 벌어지는지, 지금 동서울터미널은 어떤 상황인지 궁금해져서 직접 현장도 둘러보고 자료도 찾아보며 글을 쓰게 됐다.

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🏗️ 동서울터미널의 역사: ‘동마장’에서 강변역까지, 변화의 시간

동서울터미널은 사실 과거 ‘동마장터미널’이라는 곳이 전신이다. 원래 성동구 마장동 한가운데 세워졌는데, 1980년대 들어 서울 도시 팽창과 교통체증 문제로 ‘이전 논의’가 본격화됐다.
중부고속도로 개통, 그리고 강원·경기북부로 가는 교통 수요가 폭발적으로 늘면서 1986년 현 위치(광진구 강변로)로 새 터미널 공사가 시작. 1990년에 동서울종합터미널이라는 이름으로 개장했다.

재밌는 건, 그 이후로도 도심 내 터미널 문제가 계속 논란이 됐다. 터미널 이전 후 남은 동마장터미널 부지는 ‘동대문구청’이 들어섰고, 서울시는 1990년대~2000년대 들어 남부터미널, 센트럴시티, 서울고속터미널 등 여러 터미널을 두고 계속 재배치·현대화 논의를 해왔지만, 정작 동서울은 변화가 거의 없었다.

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동서울종합터미널 재건축 대책 요구 현수막

🏢 동서울터미널의 현재와 현대화 사업, 그리고 2025년 최신 상황

“30년 된 건물…대기실도 어둡고, 상가도 반 이상 비어있는데 언제 바뀌나?”
2020년대 들어 터미널을 자주 이용하는 사람들 사이에선 ‘동서울터미널 대수술’에 대한 요구가 점점 커져왔다. 실제로 강변역에 내리면 ‘현대화 사업 안내문’이 붙어 있고, 내부 상가는 2023~2024년 사이 빠르게 폐점과 이전이 이뤄졌다.

• 2021년부터 신세계프라퍼티가 현대화 사업자로 확정, 2024~2025년 기준으로 기존 터미널은 단계적 철거와 리모델링이 동시 진행 중
• 저층부엔 스타필드(대형 복합쇼핑몰), 신식 버스터미널, 그리고 호텔·오피스 등 복합공간이 조성될 예정
• 일부 보도에선 이마트 본사(성수동)도 이쪽으로 이전한다는 이야기가 돌지만, 2025년 7월 현재까지 공식화된 내용은 아님

터미널 상가 입주자와 이용객 입장에서는 장기간 공실/이전, 공사 소음, 상권 위축 등으로 불편이 많은 상황이다. 주변 상인들과 오래 다닌 터미널 애호가들 사이에선 “예전의 분위기, 추억의 분식집과 서점, 오래된 상점들이 사라진다”는 아쉬움도 적지 않다.

동시에 맞은편 강변 테크노마트 역시 노후화로 리모델링/재개발 논의가 오가고 있어, 향후엔 강변역 일대가 대형 복합상권으로 탈바꿈할 가능성이 높다.

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강변 테크노마트와 동서울터미널 현대화사업 계획 퇴거 안내문

✅ 한눈에 보는 동서울터미널 주요 변천사

구분	내용
개장연도	1990년 (전신: 동마장터미널)
주요행선지	경기북부, 강원도, 충청북부 등 (군부대, 대학생 이용객 다수)
리모델링	2021~2025년 신세계그룹 현대화 사업 진행 중 (공사·폐점 다수)
향후계획	스타필드+터미널+호텔+오피스 복합시설, 강변 테크노마트 연계

※ 2025년 7월 기준, 실제 공사 일정·상가 이전 현황은 신세계프라퍼티/광진구청 공식 홈페이지 참고

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📋 동서울터미널 장단점 요약

구분	장점	단점
접근성	지하철 강변역 연계, 경기북부·강원도 진입 최적	현재 공사/폐점 등 이용 불편
발전가능성	신세계 주도의 대규모 현대화, 복합상권 기대	옛 정취 소멸, 주변 상권 불확실성
이용대상	군인, 대학생, 등산객 등 타겟 명확	상가 공실, 서비스 노후, 임시운영 혼재

※ 2025년 7월 기준, 현장 방문 및 서울시·광진구청·신세계프라퍼티 보도자료 참고

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🟢 세 줄 요약

• 동서울터미널은 경기북부·강원도행 교통의 핵심 관문이자, 2025년 현재 신세계 주도의 대형 현대화 사업이 진행 중인 ‘서울 동쪽의 마지막 터미널’이다.
• 2024~2025년 공사와 상가 이전, 폐점 등으로 한동안 혼란과 불편이 예상되지만, 스타필드·호텔·터미널 복합개발 이후 대규모 상권 변화가 기대된다.
• 과거와 현재, 미래가 공존하는 이 과도기 속에서 옛 정취와 새로운 변화를 동시에 경험해보고 싶다면 지금이 ‘마지막 타이밍’이다.